La evaluación de hipotecas en EE. UU. incorpora por primera vez activos encriptados, lo que impulsa al dinero digital a acelerar su camino hacia las finanzas tradicionales.

Recientemente, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA) publicó una directiva histórica que exige formalmente por primera vez incluir los activos encriptados en el sistema de evaluación de activos hipotecarios. Aunque esta política todavía se encuentra en una etapa exploratoria inicial y muchos detalles concretos aún no están claros, su significado estratégico para impulsar el dinero digital hacia las finanzas tradicionales ya ha generado un amplio debate en la comunidad de encriptación.

El director de la FHFA, William J. Pulte, anunció recientemente en las redes sociales que la agencia estudiará la "aplicabilidad de los activos de encriptación en la evaluación de la elegibilidad para hipotecas". Luego, Pulte volvió a publicar, indicando que, tras una investigación exhaustiva, ha instruido a Fannie Mae y Freddie Mac a que se preparen para considerar la encriptación como parte de los activos para hipotecas.

FHFA señaló en documentos oficiales que Fannie Mae y Freddie Mac desempeñan un papel clave en el sistema de financiamiento de viviendas en Estados Unidos, proporcionando estabilidad y liquidez al mercado secundario de hipotecas residenciales a través de estándares prudenciales, para garantizar la propiedad sostenible y a largo plazo de viviendas. La encriptación como una nueva clase de activos puede ofrecer oportunidades para la acumulación de riqueza más allá de los mercados tradicionales de acciones y bonos, pero durante mucho tiempo no se ha incluido en los estándares de evaluación de préstamos hipotecarios. FHFA considera que la inclusión de clases de activos más diversas ayudará a evaluar de manera más integral la capacidad de reserva de los prestatarios y aumentará la probabilidad de que los prestatarios con buen crédito logren una propiedad de vivienda sostenible.

Como regulador, la FHFA ha emitido varias directrices a Fannie Mae y Freddie Mac:

1. Elaborar y presentar una propuesta para estudiar la inclusión de las monedas encriptadas como una categoría de activos contabilizables en la evaluación de riesgos de préstamos hipotecarios de vivienda unifamiliar, y que dichos activos no necesiten ser convertidos a dólares antes del final del préstamo.

2. Solo se considerarán los activos de encriptación que puedan ser emitidos y almacenados por intercambios centralizados regulados por EE. UU., y dichos intercambios deben cumplir con todas las leyes y regulaciones aplicables.

3. Al establecer los mecanismos de evaluación relacionados, considerar de manera integral e introducir las medidas de mitigación de riesgos necesarias, que incluyen, entre otras, ajustes para la volatilidad del mercado, así como aplicar factores de ajuste basados en riesgos suficientes a la proporción de encriptación en los activos de reserva.

4. Antes de implementar cualquier cambio en el sistema, se debe obtener primero la aprobación de sus respectivas juntas directivas y luego someterlo a revisión por la FHFA.

Actualmente, la orden ha entrado en vigor oficialmente, y la FHFA exige a Fannie Mae y Freddie Mac que aceleren la investigación y la implementación dentro de un "marco de tiempo razonable y factible". Sin embargo, el documento no revela detalles específicos sobre el alcance aplicable, la lista de monedas que pueden incluirse, el cronograma de reformas o la división de leyes y responsabilidades, y sigue siendo una etapa inicial de exploración de políticas.

Esta política se implementa en un momento en que el mercado de vivienda de EE. UU. enfrenta múltiples presiones. Debido al entorno de altas tasas de interés y la escasez de oferta de viviendas, el volumen de hipotecas otorgadas en el primer trimestre de 2025 ha caído a niveles casi históricos. El negocio de refinanciamiento está estancado, y en mayo, los compradores de vivienda por primera vez representaron solo el 30% del total de ventas, muy por debajo del promedio histórico del 40%. La tasa de propiedad de vivienda a nivel nacional ha caído al 65.1%, el nivel más bajo desde 2020. Cada vez más jóvenes están retrasando sus decisiones de compra de vivienda y se ven obligados a depender de sus padres o a posponer sus planes de compra en un entorno de altos alquileres.

La medida de la FHFA es vista por el exterior como una estrategia para romper un estancamiento destinado a aliviar problemas estructurales, especialmente considerando la creciente popularidad de los activos encriptación entre los jóvenes en EE. UU., lo que podría aumentar su participación en la compra de viviendas y revitalizar el actual mercado deprimido.

Esta política ha suscitado una amplia atención y debate en el círculo de encriptación, y varias figuras conocidas de la industria han expresado su apoyo, considerando que es otro importante punto de inflexión para que los activos encriptados avancen hacia las finanzas convencionales.

Inversores conocidos han señalado que Fannie Mae y Freddie Mac ahora permiten a los prestatarios incluir Bitcoin y activos encriptados como parte de la prueba de activos al solicitar una hipoteca. Considera que esta reforma debería haberse implementado hace tiempo y agradece a Pulte por facilitar este avance histórico.

Los inversores en bienes raíces afirman que la entrada de la criptomoneda en el sector inmobiliario revolucionará la inversión tradicional en bienes raíces, y lo que es más importante, resolverá muchos de los problemas persistentes en el sector inmobiliario. Esta transformación renovará por completo la forma de invertir, desde la simple propiedad de viviendas unifamiliares hasta los complejos bienes raíces comerciales.

En realidad, Pulte es un profesional con una sólida experiencia en la industria inmobiliaria. Como el quinto director de la FHFA, que asumió oficialmente en marzo de este año, Pulte fue designado por el presidente de EE. UU. Donald Trump, con un mandato de cinco años. Es el nieto de William Pulte, fundador de la famosa empresa constructora de viviendas en EE. UU. Pulte Group. Pulte Group es uno de los tres principales constructores de viviendas en EE. UU., habiendo entregado más de 800,000 viviendas, con operaciones en 44 mercados y 23 estados. Antes de asumir el cargo de director de la FHFA, Pulte fue brevemente miembro de la junta de Pulte Group.

Al mismo tiempo, Pulte también es un defensor de la encriptación. Según los documentos de divulgación financiera públicos publicados en febrero de este año, posee Bitcoin por un valor de entre 500,000 y 1,000,000 de dólares y Solana por un valor equivalente, al tiempo que también tiene acciones en mineros de Bitcoin y GameStop.

Desde 2019, Pulte ha apoyado públicamente el Bitcoin en múltiples ocasiones, revelando que posee 11 monedas de Bitcoin y lo considera una herramienta importante para ayudar a las personas más pobres del mundo, especialmente aquellos que "no tienen cuentas bancarias". Él declaró: "Como filántropo, espero impulsar la adopción generalizada de encriptación." También sugirió prestar atención a las tendencias del Bitcoin, el oro y la plata.