La société d'investissement en fiducies de placement immobilier de l'Hôtel Kasumigaseki se prépare à son retour sur le marché des J-REIT après 4 ans | Philosophie d'investissement J-REIT | Manekuri, le média d'informations d'investissement et d'argent de Monex Securities
L'indice REIT de la Bourse de Tokyo évolue autour de 1 800 points.
Les prix des J-REIT montrent une tendance solide. L'indice REIT de la Bourse de Tokyo a évolué entre 1 800 points en clôture du 14 au 22 juillet. C'est la première fois depuis janvier 2024 que l'indice REIT de la Bourse de Tokyo reste au-dessus de 1 800 points pendant plus de 5 jours de bourse, représentant une augmentation d'environ 10 % par rapport à la fin de l'année 2024.
Le marché boursier a considérablement augmenté suite à la conclusion des négociations tarifaires entre le Japon et les États-Unis, mais il semble qu'il n'y ait pas eu de mouvement de sortie de fonds du marché J-REIT vers le marché boursier. De plus, en raison des résultats des élections au Sénat, la hausse des rendements des obligations à 10 ans, qui est un facteur de baisse des prix des J-REIT, s'est également ajoutée, mais la demande d'investissement des investisseurs dans les J-REIT n'a pas diminué.
La société d'investissement en fonds immobiliers de l'Hôtel Kasumigaseki entre en bourse
Suite à la tendance haussière des prix du marché, l'introduction en bourse de Kashiwa Hotel REIT Investment Corporation (ci-après, KHR) a été annoncée le 9 juillet. Cette introduction en bourse sur le marché J-REIT est la première depuis celle de Tokaido REIT Investment Corporation (2989) en juin 2021. Le sponsor est Kashiwa Capital (3498), coté sur le marché Prime de la Bourse de Tokyo, qui mène des activités de développement d'installations logistiques et d'hôtels via des fonds de conseil immobilier et de développement.
La date prévue d'introduction en bourse est le 13 août, et la période de bookbuilding est du 29 juillet au 1er août. Lors de l'introduction en bourse, 285 700 actions seront émises, et il est prévu de lever 27,5 milliards de yens sur le marché des investissements pour acquérir 15 hôtels nationaux pour 49,2 milliards de yens. Le bien phare est le "seven × seven Ishigaki", situé sur l'île d'Ishigaki dans la préfecture d'Okinawa, acquis pour un montant de 18,7 milliards de yens.
En tant que caractéristique de la marque, nous visons à acquérir principalement des propriétés de chambres pour de nombreux invités, tout en mettant en œuvre des économies de main-d'œuvre et en utilisant la transformation numérique (DX), y compris la combinaison des services de restauration et de réception à l'intérieur de l'hôtel, afin d'élargir le GOP (Gross Operating Profit, profit d'exploitation brut) qui sert de base au calcul des loyers variables.
Exigence de rendements élevés en tant qu'hôtel coté
KHR s'introduit en bourse en tant que spécialiste des hôtels, en raison de l'augmentation régulière des visiteurs entrants (touristes visitant le Japon). La tendance à la hausse des visiteurs entrants se poursuivra également en 2025, avec le nombre de touristes étrangers visitant le Japon au premier semestre 2025 dépassant pour la première fois 20 millions, atteignant 21,51 millions, un record historique. En raison de la forte demande pour les séjours, les actions liées aux hôtels, à l'exception du Hoshino Resort REIT (3287) (ci-après, HRR), ont atteint un niveau de distribution de dividendes supérieur à celui d'avant la pandémie de COVID-19, et les performances sont solides.
【Tableau】Rendement des titres hôteliers (※) et taux de variation des prix (par rapport à la fin de l'année dernière)
Source : création par Ivy Research Co., Ltd. basée sur les données de la Tokyo Stock Exchange et des documents de publication de chaque titre.
※Le rendement au 23 juillet indique que le rendement de l'indice RETI de la Bourse de Tokyo est une moyenne pondérée.
En regardant les tendances des prix comme indiqué dans le tableau, il y a une force et une faiblesse entre les différentes valeurs mobilières, mais en termes de rendement des dividendes, le HRR est à peine au même niveau que la moyenne du marché, tandis que les trois autres hôtels affichent un rendement supérieur à la moyenne du marché. Du point de vue des investisseurs, les valeurs mobilières liées aux hôtels sont considérées comme présentant un risque d'investissement élevé sur le marché des J-REIT.
En tenant compte du fait qu'il s'agit d'un nouvel actif listé, il semble que KHR pourrait continuer à souffrir d'une tendance à la baisse des prix, car un rendement élevé est jugé nécessaire par le marché des investissements. De plus, d'autres actifs liés aux hôtels voient leurs prix augmenter en cherchant à relever le niveau des dividendes grâce aux bénéfices de la vente de propriétés, mais dans le cas de KHR, une vente de propriété n'est pas prévue immédiatement après l'introduction en bourse, ce qui signifie que nous devrons compter sur une augmentation des dividendes par le biais de loyers variables pour le moment.
De plus, le bien phare "seven × seven 石垣" étant récemment ouvert, le contrat pour les quatre premières années après l'introduction en bourse est basé uniquement sur un loyer fixe. Par ailleurs, les trois autres biens ont également un loyer fixe pendant deux ans, de sorte que seulement environ 38 % de la valeur d'acquisition générera des loyers variables pendant cette période. Pour ces raisons, comparé à d'autres chaînes hôtelières, il semble y avoir peu de potentiel d'augmentation des distributions, ce qui pourrait entraîner une demande de rendement élevé de la part du marché dès l'introduction en bourse.
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La société d'investissement en fiducies de placement immobilier de l'Hôtel Kasumigaseki se prépare à son retour sur le marché des J-REIT après 4 ans | Philosophie d'investissement J-REIT | Manekuri, le média d'informations d'investissement et d'argent de Monex Securities
L'indice REIT de la Bourse de Tokyo évolue autour de 1 800 points.
Les prix des J-REIT montrent une tendance solide. L'indice REIT de la Bourse de Tokyo a évolué entre 1 800 points en clôture du 14 au 22 juillet. C'est la première fois depuis janvier 2024 que l'indice REIT de la Bourse de Tokyo reste au-dessus de 1 800 points pendant plus de 5 jours de bourse, représentant une augmentation d'environ 10 % par rapport à la fin de l'année 2024.
Le marché boursier a considérablement augmenté suite à la conclusion des négociations tarifaires entre le Japon et les États-Unis, mais il semble qu'il n'y ait pas eu de mouvement de sortie de fonds du marché J-REIT vers le marché boursier. De plus, en raison des résultats des élections au Sénat, la hausse des rendements des obligations à 10 ans, qui est un facteur de baisse des prix des J-REIT, s'est également ajoutée, mais la demande d'investissement des investisseurs dans les J-REIT n'a pas diminué.
La société d'investissement en fonds immobiliers de l'Hôtel Kasumigaseki entre en bourse
Suite à la tendance haussière des prix du marché, l'introduction en bourse de Kashiwa Hotel REIT Investment Corporation (ci-après, KHR) a été annoncée le 9 juillet. Cette introduction en bourse sur le marché J-REIT est la première depuis celle de Tokaido REIT Investment Corporation (2989) en juin 2021. Le sponsor est Kashiwa Capital (3498), coté sur le marché Prime de la Bourse de Tokyo, qui mène des activités de développement d'installations logistiques et d'hôtels via des fonds de conseil immobilier et de développement.
La date prévue d'introduction en bourse est le 13 août, et la période de bookbuilding est du 29 juillet au 1er août. Lors de l'introduction en bourse, 285 700 actions seront émises, et il est prévu de lever 27,5 milliards de yens sur le marché des investissements pour acquérir 15 hôtels nationaux pour 49,2 milliards de yens. Le bien phare est le "seven × seven Ishigaki", situé sur l'île d'Ishigaki dans la préfecture d'Okinawa, acquis pour un montant de 18,7 milliards de yens.
En tant que caractéristique de la marque, nous visons à acquérir principalement des propriétés de chambres pour de nombreux invités, tout en mettant en œuvre des économies de main-d'œuvre et en utilisant la transformation numérique (DX), y compris la combinaison des services de restauration et de réception à l'intérieur de l'hôtel, afin d'élargir le GOP (Gross Operating Profit, profit d'exploitation brut) qui sert de base au calcul des loyers variables.
Exigence de rendements élevés en tant qu'hôtel coté
KHR s'introduit en bourse en tant que spécialiste des hôtels, en raison de l'augmentation régulière des visiteurs entrants (touristes visitant le Japon). La tendance à la hausse des visiteurs entrants se poursuivra également en 2025, avec le nombre de touristes étrangers visitant le Japon au premier semestre 2025 dépassant pour la première fois 20 millions, atteignant 21,51 millions, un record historique. En raison de la forte demande pour les séjours, les actions liées aux hôtels, à l'exception du Hoshino Resort REIT (3287) (ci-après, HRR), ont atteint un niveau de distribution de dividendes supérieur à celui d'avant la pandémie de COVID-19, et les performances sont solides.
【Tableau】Rendement des titres hôteliers (※) et taux de variation des prix (par rapport à la fin de l'année dernière)
Source : création par Ivy Research Co., Ltd. basée sur les données de la Tokyo Stock Exchange et des documents de publication de chaque titre.
※Le rendement au 23 juillet indique que le rendement de l'indice RETI de la Bourse de Tokyo est une moyenne pondérée.
En regardant les tendances des prix comme indiqué dans le tableau, il y a une force et une faiblesse entre les différentes valeurs mobilières, mais en termes de rendement des dividendes, le HRR est à peine au même niveau que la moyenne du marché, tandis que les trois autres hôtels affichent un rendement supérieur à la moyenne du marché. Du point de vue des investisseurs, les valeurs mobilières liées aux hôtels sont considérées comme présentant un risque d'investissement élevé sur le marché des J-REIT.
En tenant compte du fait qu'il s'agit d'un nouvel actif listé, il semble que KHR pourrait continuer à souffrir d'une tendance à la baisse des prix, car un rendement élevé est jugé nécessaire par le marché des investissements. De plus, d'autres actifs liés aux hôtels voient leurs prix augmenter en cherchant à relever le niveau des dividendes grâce aux bénéfices de la vente de propriétés, mais dans le cas de KHR, une vente de propriété n'est pas prévue immédiatement après l'introduction en bourse, ce qui signifie que nous devrons compter sur une augmentation des dividendes par le biais de loyers variables pour le moment.
De plus, le bien phare "seven × seven 石垣" étant récemment ouvert, le contrat pour les quatre premières années après l'introduction en bourse est basé uniquement sur un loyer fixe. Par ailleurs, les trois autres biens ont également un loyer fixe pendant deux ans, de sorte que seulement environ 38 % de la valeur d'acquisition générera des loyers variables pendant cette période. Pour ces raisons, comparé à d'autres chaînes hôtelières, il semble y avoir peu de potentiel d'augmentation des distributions, ce qui pourrait entraîner une demande de rendement élevé de la part du marché dès l'introduction en bourse.