Perkembangan Aset Dunia Nyata di Pasar Aset Kripto

Konsep aset dunia nyata ( RWA ) tidaklah baru di pasar Aset Kripto, sudah ada sejak 2018, ketika tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas cukup mirip dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keuntungan potensi yang signifikan, upaya awal ini tidak membentuk skala pasar yang matang.

Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas lebih tinggi dibandingkan dengan suku bunga pinjaman stablecoin di industri enkripsi. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk ditokenisasi semakin menarik bagi industri enkripsi. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang, serta lembaga keuangan tradisional, mulai menjelajahi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, sejumlah kecil proyek RWA real estate muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estate dengan berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi real estate, dan menurunkan ambang batas investasi real estate. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, menganalisis kelebihan dan kekurangan desain RWA real estate serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk sektor real estate di Amerika Utara, maka kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang dibahas akan terutama berkaitan dengan pasar real estate Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS. Sementara itu, nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Tuntutan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi adalah untuk mencapai satu atau lebih tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Bentuk utama produk ini biasanya ada dalam tiga jenis:

1. pembiayaan kepemilikan real estat yang terfragmentasi.

2. produk indeks pasar real estat daerah tertentu.

3. token real estat digunakan untuk pinjaman dengan jaminan.

Selain itu, tokenisasi properti di blockchain juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelolanya.

Jika Anda familiar dengan Real Estate Investment Trust (REIT), itu adalah jenis perusahaan yang memiliki properti yang menguntungkan dan mengelola atau meminjamkan berdasarkan properti tersebut. REIT menawarkan kesempatan investasi yang mirip dengan reksa dana, memungkinkan investor biasa untuk mendapatkan pendapatan investasi real estat dan total pengembalian yang mirip dengan dividen, serta membantu pertumbuhan pasar properti di daerah tersebut. REIT dan RWA real estate memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan kesempatan investasi properti yang terfragmentasi, keduanya efektif mengurangi hambatan investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, mereka menjalani pemeriksaan aset yang ketat, operasi, dan struktur investasi dalam kerangka regulasi yang ketat, memberikan kerangka acuan yang dapat dirujuk untuk proyek RWA real estate.

Melalui pengamatan operasi proyek RWA real estate selama hampir dua tahun terakhir, kami memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan mereka.

Biasanya, proyek RWA properti memiliki beberapa kelebihan dan kekurangan. Namun, ketika mempelajari kasus spesifik secara mendalam, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda selama proses operasional.

Analisis Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk men-tokenisasi pasar real estat, dan masing-masing memiliki representasi tertentu di bidangnya. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih berada di tahap awal, dan produk mereka belum mengalami verifikasi dan pengujian pasar yang lama dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate yang paling awal, fokus pada tokenisasi real estate perumahan AS untuk investor ritel melalui Ethereum dan blockchain Gnosis (, terutama di Gnosis ).

RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimiliki sesuai dengan peraturan Amerika Serikat. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dari properti ini diberikan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, pendapatan sewa yang dihasilkan dari properti ini dibagikan kepada pemegang token. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Seperti yang dinyatakan di situs web mereka, jika perusahaan tersebut gagal bayar, pemegang token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Namun, perlu dicatat bahwa perjanjian tersebut tidak mewajibkan RealT untuk terlibat dalam investasi properti token yang mereka pasarkan. Pengguna yang memegang token properti dapat menerima sewa dari rumah tersebut setiap bulan, dengan jumlah yang perlu dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biaya manajemen yang biasanya sekitar 10%.

Sebagai contoh properti ini di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga per token adalah 52,10 dolar AS, dan total 6.200 token diterbitkan. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasi dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, total tahunan adalah 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token memperoleh distribusi sebesar 3,83 dolar AS, yang mengakibatkan tingkat profit tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama klien dan mempertahankan model yang hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Melalui metode ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan meng-tokenisasi mereka ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan yang terdesentralisasi membantu membagi risiko di antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya pengelolaan perusahaan menjadi terlalu tinggi dan tidak berkelanjutan. Ada laporan yang menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token real estat dan RealT. RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar pada properti tersebut, mereka akan berusaha menurunkan biaya pengelolaan; karena pengelolaan yang buruk akan berdampak negatif besar bagi mereka. Namun, jika proporsi saham RealT terlalu besar, pertama, ini akan mengurangi likuiditas token, kedua, pemegang saham kecil dari properti tersebut tidak akan menjalankan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token mengharapkan pemegang saham besar dapat mengawasi apakah lembaga pengelola yang dipekerjakan efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi yang cukup untuk memilih lembaga pengelola secara hati-hati dan terlibat aktif dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, mengawasi lembaga pengelola akan menjadi sangat sulit.

Dengan melihat sepuluh token properti yang terbaru terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blockchain yang relevan untuk mengetahui berapa banyak pemegang yang ada untuk setiap properti. RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dan ada sekitar 500 pemegang token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, menggabungkan jumlah token yang dimiliki setiap pemegang untuk menghitung kisaran investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estat bagi investor ritel dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Selanjutnya, berdasarkan alamat dompet Gnosis di jaringan operasi utama RealT, data transaksi menunjukkan bahwa RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta USD dalam bentuk sewa. Biaya platform bervariasi antara 2,5% hingga 3% dari sewa, tergantung pada fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K USD dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi properti dan jika memilih untuk berpartisipasi, tidak ada batasan atau penjelasan tertentu mengenai tingkat partisipasinya, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak diketahui.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasi proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk untuk serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: perusahaan terbatas) tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Akhirnya, RealT mendirikan serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk membuat aset sintetis terkait real estat yang terarah ke pasar melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Parcl LabsPrice Feed untuk menciptakan indeks real estat daerah tertentu berdasarkan catatan sejarah penjualannya. Durasi catatan sejarah dapat bervariasi tergantung pada frekuensi perdagangan properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk bertaruh pada pergerakan harga properti, dengan harga real estat daerah tersebut membangun posisi bullish atau bearish.

Metode ini, karena tidak adanya transaksi jual beli properti nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terlibat dalam operasi real estat nyata. Anda juga bisa meragukan apakah ini benar-benar bisa dianggap sebagai proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, itu adalah proyek RWA yang relatif populer, telah mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, adalah wajar untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.

Jaringan pengujian Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL-nya mencapai 16 juta USD. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume transaksi harian kurang dari 10.000 USD dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl mudah digunakan dan cepat ditingkatkan, penyedia harga Parcl Labs dan desain pasar indeks cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keuntungan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan tingkat perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, basis pengguna kecil, dan volume perdagangan terbatas. Mungkin ini membuktikan bahwa pasar Aset Kripto belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan Aset Kripto besar juga sedang menjelajahi produk arah RWA real estat. Ada perusahaan yang mengumumkan bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan hipotek berdasarkan itu. Sebuah lembaga juga bekerja sama dengan mitra untuk mendukung pinjaman hipotek properti. RealT juga menawarkan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada koin real estat yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik real estat individu.

Reinno adalah proyek terabaikan yang diluncurkan pada tahun 2020 dan menghentikan operasinya pada tahun 2022, meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, tetapi memperkenalkan dua produk terkait RWA real estat yang patut disebutkan.

Produk pertama adalah layanan pinjaman yang berbasis pada real estat yang tertokenisasi. Ketika pemilik properti membutuhkan pendanaan, mereka dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuatnya di Delaware.