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RWA不動産のトークン化:機会と課題
暗号通貨市場における現実世界の資産の発展
リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号資産市場では新しいものではなく、2018年にはすでに存在していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行は、今日のRWAの概念にかなり似ていました。しかし、規制の枠組みが不十分であり、顕著な潜在的リターンの優位性が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成するには至りませんでした。
2022年、アメリカの金利が引き上げられるにつれて、アメリカ国債の利回りは暗号業界の安定通貨の貸出利率を明らかに上回りました。そのため、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関は、RWAの探索を始めています。
近年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらはさまざまな方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を多様化し、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトをケーススタディとして分析し、不動産RWAの設計の利点と欠点、そしてその潜在的な市場について検討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産セクターを対象としているため、議論される関連する政策、規制、市場の条件は主に北米の不動産市場に関連するものとなります。
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不動産市場のトークン化の方法
不動産市場は、投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達しました。一方、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。
トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を作成し、より広範な投資者層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品の主な形態は通常3つあります:
1)断片化した不動産所有権のファイナンス。
2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。
3)不動産トークンを担保に借り入れを行う。
さらに、不動産のトークン化をブロックチェーンに載せることは、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を強化する潜力があります。
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不動産投資信託(REIT)に馴染みがあるなら、それは利益を生む不動産を保有し、またはその不動産を通じて資金調達を行う会社の一種です。REITは共同基金に似た投資機会を提供し、一般投資家が配当のような不動産投資収入や総回収を得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、断片化された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制の枠組み内で資産の審査、運営、及びその投資構造において、REITは不動産RWAプロジェクトにとって参照できる枠組みを提供しています。
ここ2年間の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、私たちはそれらの利点と欠点についていくつかの明確な認識を持つようになりました。
通常、不動産RWAプロジェクトにはいくつかの利点と欠点があります。しかし、具体的なケースを詳しく研究すると、管理やプロダクトのアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営過程で直面する実際の状況は異なることがわかります。
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ケーススタディ
本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを選択して分析します。それぞれのプロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意が必要なのは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期かつ広範な市場検証とテストを経ていないという点です。
RealT
RealTは2019年に立ち上げられた、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて(主にGnosis上で)アメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供しています。
RealTが住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃貸収入の収集は、第三者の管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、これらの不動産から得られる賃貸収入は、そのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社から法的に隔離されています。彼らのウェブサイトに記載されているように、その会社がデフォルトした場合、トークン所有者は保有不動産を管理する別の会社を指定する権利があります。ただし、この契約は、RealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に必ず関与することを強制していないことに注意が必要です。ユーザーは不動産トークンを保有すると、毎月その家の賃貸収入を分配されますが、分配額から約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費が差し引かれます。
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モンゴメリーのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出しています。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年間利益率は7.35%となります。
この不動産に関して、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルで運営できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選択、管理の監督のために2%の手数料を請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてそれらを市場にトークン化することに集中できます。
しかし、所有権の分散は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資比率があまりにも小さくなると、会社の管理コストが高すぎて持続不可能になることがあります。報告によると、不動産トークンの保有者とRealTの間には利益相反があります。RealTは自社が所有する不動産を管理するための管理機関を選択します。RealTが不動産に大量の所有権を持っている場合、管理コストを削減する努力をします。なぜなら、管理が不十分であれば、彼らにとって大きなネガティブな影響が生じるからです。しかし、もしRealTの持株比率があまりにも高いと、まずトークンの流動性が減少し、次に不動産の小株主が監督責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的かつ誠実かを監督することを期待しています。一方で、もしRealTの持株が非常に小さい場合、RealTは管理機関を適切に選定し、積極的に監督する十分な動機を欠く可能性があり、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監督することが非常に困難になるでしょう。
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RealTマーケットで最新の売り切れた10の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を特定しました。RealTは不動産を異なる数量のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数を組み合わせてRealT投資家の投資範囲を計算します。
約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、約9%の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家はこの金額を超える投資をしています。これは、RealTがある程度、個人投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。
また、RealTの主要運営ネットワークであるGnosisのウォレットアドレスで取引データを確認したところ、RealTは合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は、維持費、保険、税金の変動に基づき、家賃の約2.5%-3%の範囲にあり、過去2年間でプラットフォームの収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加する場合でもその参加の程度に特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。
会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の核心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体として機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLC)LLC:有限責任会社(も不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1社と契約するだけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各不動産に対して対応するシリーズLLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産と対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。
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)パークル
Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMM構造を通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成するためにParcl LabsPrice Feedを導入しました。履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変わることがあります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けを行う機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。
この方法は現実の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関わる法的問題を回避しました。また、上記の基準に合致しないため、これが本当に不動産のRWAプロジェクトと見なされるか疑問に思うかもしれません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの著名な企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化について議論する際に含めるのは合理的です。
Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営の後、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。
Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleやその他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関のサポートにもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。ある程度、暗号化市場が不動産指数製品を迎える準備ができていないことを証明しているのかもしれません。
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) レイノ
いくつかの大手暗号資産企業も、不動産RWAの方向性の製品を探求しています。ある企業は、その中央銀行デジタル通貨チームが、ユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいてモーゲージを行うことを支援しようとしていると発表しました。また、ある機関もパートナーと協力し、不動産担保ローンを支援しています。RealTも、トークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限定されています。本質的に、このサービスはトークン借入製品により類似しており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に強化するものではありません。
Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃れたプロジェクトであり、市場にはあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは言及に値します。
最初の製品はトークン化された不動産に基づく融資サービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出することができます。承認を受けた後、Reinnoはデラウェア州でそれを創造します。