O desenvolvimento de ativos do mundo real no mercado de Ativos de criptografia

O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) não é novo no mercado de ativos de criptografia, existindo desde 2018, quando a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança eram bastante semelhantes ao conceito atual de RWA. No entanto, devido a uma estrutura regulatória incompleta e à falta de vantagens significativas de retorno potencial, essas tentativas iniciais não conseguiram formar uma escala de mercado madura.

Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA estavam claramente acima das taxas de empréstimo de stablecoins da indústria de criptografia. Assim, a tokenização dos títulos do Tesouro dos EUA como ativos reais (RWA) tornou-se cada vez mais atraente para a indústria de criptografia. Alguns projetos DeFi maduros, bem como instituições financeiras tradicionais, começaram a explorar RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliários no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimentos imobiliários de várias maneiras, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para investimentos imobiliários. Este estudo realizará uma análise de casos desses projetos, examinando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliários e seu mercado potencial. Uma vez que esses projetos se destinam principalmente ao setor imobiliário da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado discutidos estarão principalmente relacionados ao mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo cheio de oportunidades de investimento. Uma pesquisa de março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu 1,3 trilhões de dólares. O mercado imobiliário listado global é de 2,66 trilhões de dólares.

A demanda central do mercado imobiliário tokenizado é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo de investidores mais amplo e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. As principais formas de apresentação desses produtos geralmente são três:

1. financiamento de propriedade imobiliária fragmentada.

2. produto do índice do mercado imobiliário de uma área específica.

3. token imobiliário para empréstimos colateralizados.

Além disso, a tokenização de imóveis na blockchain também tem o potencial de aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na governança.

Se você está familiarizado com o Fundo de Investimento Imobiliário (REIT), ele é um tipo de empresa que detém imóveis lucrativos e os gerencia ou financia com esses imóveis. Os REITs oferecem oportunidades de investimento semelhantes às dos fundos mútuos, permitindo que investidores comuns obtenham uma renda de investimento imobiliário semelhante a dividendos e um retorno total, além de ajudar no crescimento do mercado imobiliário da região. Os REITs e os ativos reais imobiliários (RWA) têm muitas semelhanças ao oferecer oportunidades de investimento em propriedades fracionadas, ambos efetivamente reduzindo a barreira de entrada para investimentos e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais normalmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, eles fornecem um quadro de referência para projetos de RWA imobiliários em relação à revisão de ativos, operação e sua estrutura de investimento dentro de um rigoroso quadro regulatório.

Através da observação da operação de projetos de RWA no setor imobiliário nos últimos dois anos, adquirimos uma compreensão clara de suas vantagens e desvantagens.

Geralmente, os projetos de ativos reais (RWA) imobiliários têm algumas vantagens e desvantagens. No entanto, ao estudar casos específicos em profundidade, percebe-se que, devido a diferenças na gestão e nos métodos de produto, cada projeto enfrenta situações práticas diferentes durante o processo operacional.

Análise de caso

Este capítulo selecionou três projetos de RWA no setor imobiliário para análise. Cada projeto utiliza métodos diferentes para tokenizar o mercado imobiliário e possui uma certa representatividade em seus respectivos campos. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágios iniciais, e seus produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado prolongados e abrangentes.

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais nos EUA para investidores de varejo através da blockchain Ethereum e Gnosis, principalmente na Gnosis ( ).

A RealT compra propriedades residenciais e tokeniza as propriedades que possui de acordo com as leis dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e coleta de aluguel dessas propriedades são delegadas a uma instituição de gestão de terceiros. Após a dedução de taxas, o aluguel gerado por essas propriedades é distribuído entre os detentores dos tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, ela está legalmente isolada das empresas que detêm os ativos imobiliários. Como mencionado em seu site, se a empresa falhar, os detentores dos tokens têm o direito de designar outra empresa para gerenciar a propriedade. No entanto, vale a pena notar que o acordo não exige que a RealT participe do investimento nos tokens de propriedade que eles promovem no mercado. Os usuários que possuem tokens de propriedade podem receber mensalmente uma parte do aluguel dessa casa, sendo que o valor a ser recebido deve ser reduzido em cerca de 2,5% para reserva de manutenção e geralmente cerca de 10% para taxa de gestão.

Tomando como exemplo esta propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323,020 dólares, o preço de cada token é de 52.10 dólares, e foram emitidos um total de 6,200 tokens. Esta propriedade gera uma receita de aluguel mensal de 2,600 dólares. Após deduzir um total de 622 dólares em operações e custos de gestão, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares, totalizando 23,736 dólares anualmente. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3.83 dólares, resultando numa taxa de lucro anual de 7.35%.

Para este imóvel, a RealT ofereceu 100% dos tokens ao mercado, o que significa que a RealT não precisa investir junto com os clientes e mantém um modelo quase sem risco para operar. A entidade gestora obtém 8% do aluguel e a parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização do imóvel, escolha da entidade gestora e supervisão da gestão. Com este método, a equipe da RealT pode economizar muito tempo de gestão, concentrando-se na busca de imóveis qualificados e tokenizando-os no mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada ajude a distribuir o risco entre os investidores, também introduz desafios. Quando a participação dos investidores é muito pequena, os custos de gestão da empresa tornam-se insustentáveis. Há relatos que explicam o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade gestora para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande participação nos imóveis, eles se esforçarão para reduzir os custos de gestão; porque uma má gestão terá um impacto negativo significativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for muito grande, isso reduzirá a liquidez dos tokens e os pequenos acionistas dos imóveis não cumprirãocom suas responsabilidades de supervisão. Todos os detentores de tokens esperam que os acionistas majoritários possam supervisionar se a entidade gestora contratada está a atuar de forma eficiente e diligente. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação suficiente para escolher diligentemente a entidade gestora e participar ativamente da supervisão, tornando extremamente difícil para os muitos investidores de varejo supervisionar efetivamente a entidade gestora.

Ao analisar os dez tokens imobiliários mais recentes vendidos no mercado RealT e utilizando os navegadores de blockchain relevantes para descobrir quantos detentores possui cada propriedade. A RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de tokens para garantir que o preço de cada token fique em torno de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, e há cerca de 500 detentores de tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, combinando a quantidade de tokens de cada detentor para calcular o alcance do investimento dos investidores da RealT.

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% dos investidores investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% dos investidores investem mais do que esse valor. Isso demonstra que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário para investidores individuais e aumentar a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação consultados no endereço da carteira da RealT na sua principal rede operacional Gnosis, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em rendas. As taxas da plataforma variam entre 2,5% a 3% da renda, dependendo das flutuações nas despesas de manutenção, seguros e impostos, o que equivale a uma receita da plataforma de cerca de 150K a 180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não é obrigada a participar em investimentos imobiliários e, se optar por participar, não há limitações ou explicações específicas sobre o grau de envolvimento, os lucros obtidos pela RealT com a renda são desconhecidos.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; ela serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT também estabeleceu a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC(LLC: sociedade de responsabilidade limitada) não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os processos legais, permitindo que os usuários invistam em todas as propriedades apenas assinando um contrato com uma única empresa. Por fim, a RealT estabeleceu uma série de LLC correspondente para cada propriedade em que investe. Como subsidiária da Real Token LLC, cada LLC de série possui uma propriedade específica e tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem as outras propriedades ou as operações da empresa-mãe sob a RealT.

Parcl

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. Parcl é usado para tornar ativos sintéticos relacionados ao mercado imobiliário disponíveis por meio de uma estrutura AMM. Parcl lançou o Parcl Labs Price Feed, para criar um índice imobiliário de regiões específicas com base em seu histórico de vendas. A duração do histórico pode variar de acordo com a frequência de transações dos imóveis. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre a tendência dos preços dos imóveis, estabelecendo posições de alta ou baixa nos preços imobiliários da região.

Este método, por não existir uma compra e venda real de imóveis, permite que a Parcl evite questões legais associadas à operação imobiliária real. Você também pode questionar se realmente se qualifica como um projeto RWA imobiliário, pois não atende aos critérios mencionados acima. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, tendo atraído investimentos de muitas empresas conhecidas, e devido à sua singularidade, é razoável incluí-lo na discussão sobre a diversificação de produtos RWA imobiliários.

A rede de testes do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente seu TVL é de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume de transações diário de menos de 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos diários.

Os produtos da Parcl são fáceis de usar e atualizam-se rapidamente, os provedores de preços e o design do mercado de índices da Parcl Labs estão relativamente maduros. Em termos de operações, a equipe da Parcl está ativamente lançando o Parcl Point, Real Estate Royale e outros programas de aquisição de usuários. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl ainda mantém uma atenção e participação de mercado relativamente baixas, com uma base de usuários pequena e um volume de transações limitado. Isso pode, até certo ponto, provar que o mercado de ativos de criptografia ainda não está pronto para receber produtos de índice imobiliário.

Reinno

Algumas grandes empresas de ativos de criptografia também estão a explorar produtos na direção do RWA imobiliário. Uma empresa anunciou que a sua equipa de moeda digital do banco central está a tentar apoiar os usuários na tokenização de propriedades e na obtenção de hipotecas com base nisso. Uma instituição também está a colaborar com parceiros para apoiar o empréstimo com garantia de propriedades. A RealT também oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia de empréstimos, mas este serviço é limitado aos tokens imobiliários que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimos de tokens e não aumenta efetivamente a liquidez de capital dos proprietários individuais de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que merecem ser mencionados.

O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem submeter os documentos do imóvel à Reinno. Após a aprovação, a Reinno irá criar em Delaware.