Розвиток реальних світових активів на ринку Криптоактиви

Концепція реальних світових активів ( RWA ) не є новою на ринку криптоактивів, вона існувала ще в 2018 році, коли токенізація активів і випуск токенів цінних паперів були досить схожими на сьогоднішнє поняття RWA. Однак через недосконалість регуляторної бази та відсутність значних потенційних переваг у прибутковості ці ранні спроби не сформували зрілого ринкового обсягу.

2022 року, зі збільшенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій США стала помітно вищою за процентні ставки позик у стабільних монетах криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як RWA стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проекти, а також традиційні фінансові установи, почали досліджувати RWA.

Останні два роки на ринку з'явилося кілька проектів RWA в нерухомості. Вони спрямовані на те, щоб різними способами розширити ринок інвестицій у нерухомість, урізноманітнити інвестиційні продукти в нерухомість та знизити бар'єри для інвестицій у нерухомість. Це дослідження проведе аналіз випадків цих проектів, розглядаючи переваги та недоліки дизайну RWA в нерухомості, а також їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на сектор нерухомості Північної Америки, відповідна політика, регуляції та умови ринку, які обговорюються, переважно стосуватимуться ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження березня 2023 року показало, що вартість північноамериканського ринку нерухомості, що котується на біржі, досягла 1,3 трильйона доларів США. А загальна вартість світового ринку нерухомості, що котується на біржі, становить 2,66 трильйона доларів США.

Основна мета токенізації ринку нерухомості полягає в досягненні однієї або декількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Основні форми цих продуктів зазвичай мають три види:

1. фрагментоване фінансування власності на нерухомість.

2. специфічний індекс продуктів на ринку нерухомості.

3. токени нерухомості для заставного кредитування.

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні також має потенціал підвищити прозорість активів нерухомості та демократичність управління.

Якщо ви знайомі з інвестиційними трустами у нерухомість (REIT), це тип компанії, яка володіє прибутковою нерухомістю та управляє нею або фінансує цю нерухомість. REIT пропонують інвестиційні можливості, подібні до паївих фондів, що дозволяє звичайним інвесторам отримувати доходи від інвестицій у нерухомість, схожі на дивіденди, та загальний дохід, а також сприяють зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT і нерухомість RWA мають багато спільного у наданні можливостей для фрагментованих інвестицій у нерухомість, обидва ефективно знижують інвестиційний бар'єр та підвищують ліквідність активів у нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель операцій. Незважаючи на це, вони підлягають суворій регуляторній перевірці активів, операцій та своєї інвестиційної структури, що надає структуру, на яку можуть посилатися проекти RWA у сфері нерухомості.

Через спостереження за операціями проектів RWA у сфері нерухомості за останні два роки, ми отримали чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Зазвичай проекти RWA в нерухомості мають певні переваги та недоліки. Але при глибокому вивченні конкретних випадків виявляється, що через різницю в управлінні та методах продукту, кожен проект стикається з різними реальними ситуаціями в процесі експлуатації.

Аналіз випадків

Цей розділ аналізує три проекти RWA в сфері нерухомості. Кожен проект використовує різні підходи до токенізації ринку нерухомості і має певну репрезентативність у своїй галузі. Слід зазначити, що ці проекти все ще на початковій стадії, а їхні продукти ще не пройшли тривалу і широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT запущено в 2019 році, є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості, що спеціалізується на токенізації американської житлової нерухомості для роздрібних інвесторів через блокчейн Ethereum та Gnosis, переважно на Gnosis ( ).

RealT купує житлову нерухомість та відповідно до законодавства США токенізує власність. Відповідальність за управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю покладається на третю сторону, що управляє. Після вирахування витрат, орендна плата, що генерується цією нерухомістю, розподіляється серед її токенів. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично відокремлені від компанії, яка володіє активами нерухомості. Як зазначено на їхньому сайті, у разі дефолту компанії, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління нерухомістю. Однак варто зазначити, що угода не вимагає від RealT обов'язкової участі в інвестиціях у токени нерухомості, які вони просувають на ринок. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть отримувати орендну плату за цей будинок щомісяця, при цьому сума, що підлягає виплаті, повинна бути зменшена на приблизно 2,5% резервного фонду на обслуговування та зазвичай близько 10% адміністративного збору.

В прикладі цієї нерухомості в Монгомері загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів, ціна за токен – 52,10 доларів, всього випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість щомісяця генерує 2,600 доларів орендного доходу. Після вирахування загальних витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів, річна сума – 23,736 доларів. Отже, кожен токен отримує 3,83 долара розподілу, що призводить до річної прибутковості 7,35%.

Щодо цієї нерухомості, RealT запропонував ринку 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, і підтримувати майже безризикову модель для ведення бізнесу. Управлінська організація отримує 8% з орендної плати та решту з витрат на утримання, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінської організації та нагляд за управлінням. За допомогою цього методу команда RealT може заощадити величезну кількість управлінського часу, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації їх на ринку.

Але, хоча розподіл власності допомагає розподілити ризики між інвесторами, він також вводить виклики. Коли частка інвестицій інвесторів занадто мала, витрати на управління компанією стають надто високими і стають нездатними до існування. Є звіти, які пояснюють конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своїми нерухомістю; якщо RealT має значну частку в нерухомості, вони будуть намагатися зменшити витрати на управління; адже неналежне управління матиме великий негативний вплив на них. Однак, якщо частка RealT занадто велика, по-перше, це зменшить ліквідність токенів, по-друге, дрібні акціонери нерухомості не виконуватимуть наглядові обов'язки. Всі власники токенів очікують, що великі акціонери зможуть контролювати, чи ефективно і добросовісно працює найнята управлінська компанія. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньо мотивації для ретельного вибору управлінської компанії та активної участі у нагляді, що робить ефективний нагляд за управлінською компанією дуже складним для багатьох роздрібних інвесторів.

Переглянувши десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT та використовуючи відповідні блокчейн-браузери, щоб дізнатися, скільки у кожної нерухомості власників. RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, і приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей власників більше 1 000. Тепер, поєднавши кількість токенів кожного власника, можна обчислити діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвесторів інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі вдалося створити ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів і збільшити ліквідність на ринку житла.

Потім за адресою гаманця RealT в основній мережі Gnosis можна перевірити дані про транзакції, RealT загалом розподілив близько 6 мільйонів доларів США орендної плати. Платформенні збори коливаються в межах 2,5%-3% від орендної плати в залежності від коливань витрат на утримання, страхування та податків, що становить приблизно 150K до 180K доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язаний брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо вирішить взяти участь, ступінь його участі не має конкретних обмежень чи вказівок, тому прибуток RealT від орендних доходів залишається невідомим.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як основну сутність компанії. Ця сутність не володіє жодними активами нерухомості; вона слугує лише операційною сутністю проекту RealT. Крім того, RealT також заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: Товариство з обмеженою відповідальністю) не володіє жодними активами нерухомості; її основна мета - спростити юридичні процедури, що дозволяє користувачам інвестувати в усі нерухомості, укладаючи угоду лише з однією компанією. Нарешті, RealT створила відповідні серії LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірнє підприємство Real Token LLC, кожна серія LLC має специфічну нерухомість та відповідний токен. Ця структура має на меті забезпечити, щоб фінансові чи юридичні проблеми однієї нерухомості не впливали на інші нерухомості під управлінням RealT або на операції материнської компанії.

Parcl

Parcl – це платформа DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для виходу на ринок синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, через AMM-структуру. Parcl запустив Parcl Labs Price Feed для створення індексу нерухомості в певному регіоні на основі його історії продажів. Тривалість історії може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на цінових тенденціях нерухомості, встановлюючи довгі або короткі позиції на ціни нерухомості в цьому регіоні.

Цей метод, оскільки не існує реальних угод з нерухомістю, дозволяє Parcl уникати залучення до юридичних проблем, пов'язаних з фактичною експлуатацією нерухомості. Ви також можете сумніватися, чи дійсно це можна вважати проектом RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає зазначеним стандартам. Однак це досить популярний проект RWA, який отримав інвестиції від багатьох відомих компаній, і через свою унікальність включати його в обговорення різноманітності продуктів RWA у сфері нерухомості є розумним.

Тестова мережа Parcl була запущена на Solana у травні 2022 року, а наразі її TVL становить 16 мільйонів доларів. Проте, після більш ніж року роботи Parcl, здається, не привертає занадто багато уваги, щоденний обсяг торгівлі становить менше 10,000 доларів, а щоденна кількість активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, ціна постачальників Parcl Labs та дизайн індексного ринку досить зрілі. У операційному плані команда Parcl активно впроваджує Parcl Point, Real Estate Royale та інші програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще має відносно низький рівень ринкової уваги та частки ринку, мала база користувачів, обмежений обсяг торгів. Можливо, це певною мірою доводить, що ринок криптоактивів ще не готовий до прийняття продуктів індексу нерухомості.

Рейнно

Деякі великі компанії з криптоактивів також досліджують продукти в напрямку RWA у сфері нерухомості. Одна з компаній оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та відповідно до цього здійснювати іпотечне кредитування. Один із закладів також співпрацює з партнерами для підтримки позик під заставу нерухомості. RealT також пропонує варіант використання токенізованої нерухомості як застави для кредиту, але ця послуга обмежена лише виданими ними токенами нерухомості. По суті, ця послуга більше нагадує продукти кредитування токенів і не підвищує капітальну ліквідність особистих власників нерухомості.

Reinno є проектом, який був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, варто згадати про два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які він представив.

Перший продукт – це кредитна послуга на основі токенізованої нерухомості. Коли власник нерухомості потребує фінансування, він може подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить його в Делавері.