Công ty đầu tư REIT khách sạn Kasumigaseki sẽ quay trở lại niêm yết trên thị trường J-REIT sau 4 năm | Cách suy nghĩ về đầu tư J-REIT | Manekuri Thông tin đầu tư của Monex Securities và các phương tiện hữu ích về tiền bạc
Chỉ số REIT Tokyo chứng khoán đang dao động quanh mức 1,800 điểm
Giá J-REIT đang có xu hướng ổn định. Chỉ số REIT của Sở Giao dịch Chứng khoán Tokyo đã dao động ở mức 1.800 điểm trong khoảng thời gian từ ngày 14 đến 22 tháng 7. Đây là lần đầu tiên chỉ số REIT của Sở Giao dịch Chứng khoán Tokyo duy trì trên 1.800 điểm trong hơn 5 ngày giao dịch kể từ tháng 1 năm 2024, và tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024.
Thị trường chứng khoán đã tăng mạnh do sự đồng thuận trong đàm phán thuế quan giữa Nhật Bản và Hoa Kỳ, nhưng dường như không có sự chuyển động dòng vốn từ thị trường J-REIT sang thị trường chứng khoán. Hơn nữa, sau kết quả của cuộc bầu cử Thượng viện, áp lực tăng lãi suất trái phiếu chính phủ 10 năm cũng là yếu tố làm giảm giá J-REIT, nhưng nhu cầu đầu tư J-REIT của các nhà đầu tư vẫn không giảm.
Quỹ đầu tư khách sạn Kasumigaseki sẽ niêm yết
Nhận thấy xu hướng giá thị trường khả quan, vào ngày 9 tháng 7, việc niêm yết của Công ty đầu tư bất động sản Kasumigaseki Hotel REIT (sau đây gọi là KHR) đã được công bố. Việc niêm yết trên thị trường J-REIT là lần đầu tiên kể từ Công ty đầu tư bất động sản Tōkaidō (2989) vào tháng 6 năm 2021. Nhà tài trợ là Công ty Kasumigaseki Capital (3498) niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Tokyo Prime, công ty này thực hiện các dự án phát triển cơ sở vật chất logistics và khách sạn thông qua tư vấn bất động sản và quỹ phát triển.
Ngày niêm yết dự kiến là 13 tháng 8, thời gian đặt hàng là từ 29 tháng 7 đến 1 tháng 8. Trong thời điểm niêm yết, sẽ phát hành 285,700 cổ phiếu và dự kiến huy động 27.5 tỷ yên từ thị trường đầu tư, để mua 15 bất động sản khách sạn trong nước với giá 49.2 tỷ yên. Bất động sản chính là "seven × seven 石垣" nằm tại đảo Ishigaki, tỉnh Okinawa với giá mua 18.7 tỷ yên.
Đặc điểm của các loại hình là tập trung vào việc thu mua các tài sản phòng khách sạn dành cho nhiều người, nhằm tối ưu hóa nguồn lực và ứng dụng DX (Chuyển đổi số), bắt đầu từ việc kết hợp các hoạt động ăn uống và lễ tân trong khách sạn, với mục tiêu mở rộng GOP (Lợi nhuận Vận hành Gộp) làm cơ sở cho việc tính toán tiền thuê biến động.
Được yêu cầu lợi suất cao như một khách sạn niêm yết
KHR sẽ niêm yết như một công ty chuyên về khách sạn, nhờ vào sự gia tăng ổn định của khách du lịch nước ngoài (khách đến Nhật Bản). Xu hướng gia tăng của khách du lịch cũng tiếp tục trong năm 2025, với số lượng khách du lịch nước ngoài đến Nhật Bản trong nửa đầu năm 2025 đạt kỷ lục mới, vượt mốc 21,51 triệu người, lần đầu tiên vượt qua 20 triệu người. Nhờ nhu cầu lưu trú mạnh mẽ, các cổ phiếu liên quan đến khách sạn, ngoại trừ Quỹ đầu tư bất động sản Hoshino Resort (3287) (sau đây gọi là HRR), đã đạt mức phân phối vượt qua mức trước đại dịch Covid, và kết quả kinh doanh đang rất khả quan.
【図表】Lợi suất của các cổ phiếu khách sạn (※) và tỷ lệ tăng giảm giá (so với cuối năm ngoái)
Nguồn: Dựa trên thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Tokyo và tài liệu công bố của các mã chứng khoán, được tạo bởi Công ty TNHH Ivy Research.
※Lợi suất tính đến ngày 23 tháng 7, lợi suất của chỉ số RETI Tokyo là giá trị trung bình có trọng số.
Nhìn vào xu hướng giá theo biểu đồ, có sự mạnh yếu giữa các mã, nhưng tỷ suất cổ tức của HRR chỉ vừa đủ đạt mức trung bình của thị trường, trong khi 3 mã khách sạn còn lại có tỷ suất vượt qua mức trung bình của thị trường. Đối với các nhà đầu tư, có thể sẽ cho rằng các mã khách sạn đang có mức rủi ro đầu tư cao trong thị trường J-REIT.
Xét về việc niêm yết mới, có vẻ như KHR có thể tiếp tục suy giảm giá do được đánh giá là cần thiết để có tỷ suất sinh lợi cao từ thị trường đầu tư. Hơn nữa, các cổ phiếu khách sạn khác đã tăng giá bằng cách nâng cấp mức cổ tức thông qua lợi nhuận từ việc bán bất động sản, nhưng trong trường hợp của KHR, việc bán bất động sản ngay sau khi niêm yết là không thể dự đoán được, do đó, trong thời gian tới, chúng ta sẽ phải kỳ vọng vào sự tăng trưởng cổ tức từ tiền thuê biến động.
Hơn nữa, do "seven × seven 石垣" là tài sản flagship vừa mới khai trương, nên trong 4 năm sau khi niêm yết, hợp đồng chỉ có tiền thuê cố định. Ngoài ra, 3 tài sản khác cũng có tiền thuê cố định trong 2 năm, do đó, chỉ khoảng 38% giá trị thu được sẽ phát sinh tiền thuê biến động trong 2 năm. Từ những điểm này, có thể cho rằng khả năng tăng trưởng cổ tức so với các khách sạn khác là rất hạn chế, vì vậy có khả năng sẽ yêu cầu tỷ suất sinh lợi cao từ thị trường ngay từ khi niêm yết.
Xem bản gốc
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Công ty đầu tư REIT khách sạn Kasumigaseki sẽ quay trở lại niêm yết trên thị trường J-REIT sau 4 năm | Cách suy nghĩ về đầu tư J-REIT | Manekuri Thông tin đầu tư của Monex Securities và các phương tiện hữu ích về tiền bạc
Chỉ số REIT Tokyo chứng khoán đang dao động quanh mức 1,800 điểm
Giá J-REIT đang có xu hướng ổn định. Chỉ số REIT của Sở Giao dịch Chứng khoán Tokyo đã dao động ở mức 1.800 điểm trong khoảng thời gian từ ngày 14 đến 22 tháng 7. Đây là lần đầu tiên chỉ số REIT của Sở Giao dịch Chứng khoán Tokyo duy trì trên 1.800 điểm trong hơn 5 ngày giao dịch kể từ tháng 1 năm 2024, và tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024.
Thị trường chứng khoán đã tăng mạnh do sự đồng thuận trong đàm phán thuế quan giữa Nhật Bản và Hoa Kỳ, nhưng dường như không có sự chuyển động dòng vốn từ thị trường J-REIT sang thị trường chứng khoán. Hơn nữa, sau kết quả của cuộc bầu cử Thượng viện, áp lực tăng lãi suất trái phiếu chính phủ 10 năm cũng là yếu tố làm giảm giá J-REIT, nhưng nhu cầu đầu tư J-REIT của các nhà đầu tư vẫn không giảm.
Quỹ đầu tư khách sạn Kasumigaseki sẽ niêm yết
Nhận thấy xu hướng giá thị trường khả quan, vào ngày 9 tháng 7, việc niêm yết của Công ty đầu tư bất động sản Kasumigaseki Hotel REIT (sau đây gọi là KHR) đã được công bố. Việc niêm yết trên thị trường J-REIT là lần đầu tiên kể từ Công ty đầu tư bất động sản Tōkaidō (2989) vào tháng 6 năm 2021. Nhà tài trợ là Công ty Kasumigaseki Capital (3498) niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Tokyo Prime, công ty này thực hiện các dự án phát triển cơ sở vật chất logistics và khách sạn thông qua tư vấn bất động sản và quỹ phát triển.
Ngày niêm yết dự kiến là 13 tháng 8, thời gian đặt hàng là từ 29 tháng 7 đến 1 tháng 8. Trong thời điểm niêm yết, sẽ phát hành 285,700 cổ phiếu và dự kiến huy động 27.5 tỷ yên từ thị trường đầu tư, để mua 15 bất động sản khách sạn trong nước với giá 49.2 tỷ yên. Bất động sản chính là "seven × seven 石垣" nằm tại đảo Ishigaki, tỉnh Okinawa với giá mua 18.7 tỷ yên.
Đặc điểm của các loại hình là tập trung vào việc thu mua các tài sản phòng khách sạn dành cho nhiều người, nhằm tối ưu hóa nguồn lực và ứng dụng DX (Chuyển đổi số), bắt đầu từ việc kết hợp các hoạt động ăn uống và lễ tân trong khách sạn, với mục tiêu mở rộng GOP (Lợi nhuận Vận hành Gộp) làm cơ sở cho việc tính toán tiền thuê biến động.
Được yêu cầu lợi suất cao như một khách sạn niêm yết
KHR sẽ niêm yết như một công ty chuyên về khách sạn, nhờ vào sự gia tăng ổn định của khách du lịch nước ngoài (khách đến Nhật Bản). Xu hướng gia tăng của khách du lịch cũng tiếp tục trong năm 2025, với số lượng khách du lịch nước ngoài đến Nhật Bản trong nửa đầu năm 2025 đạt kỷ lục mới, vượt mốc 21,51 triệu người, lần đầu tiên vượt qua 20 triệu người. Nhờ nhu cầu lưu trú mạnh mẽ, các cổ phiếu liên quan đến khách sạn, ngoại trừ Quỹ đầu tư bất động sản Hoshino Resort (3287) (sau đây gọi là HRR), đã đạt mức phân phối vượt qua mức trước đại dịch Covid, và kết quả kinh doanh đang rất khả quan.
【図表】Lợi suất của các cổ phiếu khách sạn (※) và tỷ lệ tăng giảm giá (so với cuối năm ngoái)
Nguồn: Dựa trên thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Tokyo và tài liệu công bố của các mã chứng khoán, được tạo bởi Công ty TNHH Ivy Research.
※Lợi suất tính đến ngày 23 tháng 7, lợi suất của chỉ số RETI Tokyo là giá trị trung bình có trọng số.
Nhìn vào xu hướng giá theo biểu đồ, có sự mạnh yếu giữa các mã, nhưng tỷ suất cổ tức của HRR chỉ vừa đủ đạt mức trung bình của thị trường, trong khi 3 mã khách sạn còn lại có tỷ suất vượt qua mức trung bình của thị trường. Đối với các nhà đầu tư, có thể sẽ cho rằng các mã khách sạn đang có mức rủi ro đầu tư cao trong thị trường J-REIT.
Xét về việc niêm yết mới, có vẻ như KHR có thể tiếp tục suy giảm giá do được đánh giá là cần thiết để có tỷ suất sinh lợi cao từ thị trường đầu tư. Hơn nữa, các cổ phiếu khách sạn khác đã tăng giá bằng cách nâng cấp mức cổ tức thông qua lợi nhuận từ việc bán bất động sản, nhưng trong trường hợp của KHR, việc bán bất động sản ngay sau khi niêm yết là không thể dự đoán được, do đó, trong thời gian tới, chúng ta sẽ phải kỳ vọng vào sự tăng trưởng cổ tức từ tiền thuê biến động.
Hơn nữa, do "seven × seven 石垣" là tài sản flagship vừa mới khai trương, nên trong 4 năm sau khi niêm yết, hợp đồng chỉ có tiền thuê cố định. Ngoài ra, 3 tài sản khác cũng có tiền thuê cố định trong 2 năm, do đó, chỉ khoảng 38% giá trị thu được sẽ phát sinh tiền thuê biến động trong 2 năm. Từ những điểm này, có thể cho rằng khả năng tăng trưởng cổ tức so với các khách sạn khác là rất hạn chế, vì vậy có khả năng sẽ yêu cầu tỷ suất sinh lợi cao từ thị trường ngay từ khi niêm yết.