加密货币进军美国住房市场的第一步

上周，美国联邦住房金融局 (FHFA) 指示房利美和房地美制定提案，将加密货币持有量（但仅限于在美国监管的中心化交易所持有的加密货币）视为单户住宅抵押贷款风险评估中的资产。该指令不要求将加密货币兑换成美元，也不包括自托管钱包中的加密货币。该指令还要求采取风险控制措施，例如考虑加密货币市场波动性，并限制可计入储备的加密货币数量。

该指令在基于区块链的资本与规模达 12 万亿美元的美国抵押贷款市场之间架起了一座全新的桥梁。如果联邦住房金融局最终确定这项规则，为抵押贷款和加密资产的更广泛应用开创先例，那么基于区块链的资产负债表将可能通过简化承保流程、降低交易成本以及启用与代币挂钩的抵押贷款工具，对抵押贷款市场产生重大影响。

根据 CryptoSlate 委托进行的 2025 年哈里斯民意调查，21% 的美国成年人拥有数字资产。在约 5500 万拥有加密资产的个人中，有 600 万人平均持有超过 10 万美元的资产。鉴于个人在链上积累的财富，加密资产对信贷市场的影响可能变得意义重大。

根据 iEmergent 的 2024 年《住房抵押贷款披露法案》（HMDA）数据，去年美国抵押贷款发放数量约为 600 万笔，价值 1.82 万亿美元，这意味着平均贷款规模约为 34 万美元。以此计算，如果仅有 5% 的抵押贷款借款人在申请中包含加密资产，那么在这一新框架下，约有 30.5 万人将有资格获得抵押贷款，从而支持 1000 亿美元的发放规模。采用率每提高一个百分点，抵押贷款额就会增加约 200 亿美元。

我们的方法仅基于渗透率×平均交易规模，假设杠杆倍数或交易速度均不发生变化，因此上行潜力可能大幅提升。这一监管发展与 ARK 的论点相符，即加密货币将以更高的透明度、自动化程度和互操作性重塑传统金融体系。